Растот на цените на недвижностите ќе продолжи со умерено темпо поради зголемувањето на цената на градежните материјали и недостатокот на работна сила, но не и поради влезот во ЕУ.

Влезот на Црна Гора во Европската Унија е сè поизвесен – но дали пазарот на недвижности ќе доживее и експлозивно зголемување на цените?

Црногорскиот пазар на недвижности бележи силен раст на цените веќе неколку години, а најавите дека земјата би можела да стане членка на ЕУ до 2028 година дополнително го зголемуваат интересот на купувачите и инвеститорите.

Многу луѓе се прашуваат дали, по пристапувањето во ЕУ, ќе се повторат сценаријата од другите земји – дали цените ќе скокнат и до 50%, како што беше забележано во некои случаи на соседните земји (на пример, Хрватска).

Порталот Investor.me ги анализираше краткорочните ефекти од пристапувањето на Црна Гора во ЕУ, преглед на искуствата на другите земји, спецификите на црногорскиот пазар, а особено состојбата на крајбрежјето и во Подгорица, со преглед на интересот на инвеститорите. Целта е да се обезбеди медиумски информативен, фактички преглед на очекувањата на пазарот на недвижности во Црна Гора во контекст на претстојното членство во ЕУ.

Краткорочни ефекти од приклучувањето кон ЕУ: Што да очекувате веднаш?

Експертите истакнуваат дека нема да има моментален, ненадеен скок на цените на недвижностите поради самиот чин на влегување на Црна Гора во ЕУ. Потпретседателот на Здружението на агенции за недвижности Веселин Драгаш претходно оцени дека очекувањата се претерани – пазарот зависи од многу фактори (понуда, побарувачка, економски раст, инфлација, даночна политика, каматни стапки), а не само од членството во ЕУ.

Недвижностите генерално не реагираат „преку ноќ“ на економските промени; потребен е подолг период за да се случи значително зголемување или намалување на цените.

Со други зборови, самото приклучување кон ЕУ нема да предизвика ценовен „бум“. На краток рок, поверојатно е стабилизација или умерено продолжување на растот што веќе е во тек. На пример, во вториот квартал од 2025 година е забележан пораст на цените од само околу 2% во споредба со првиот квартал, што е најбавниот квартален раст во последните пет години и сигнал за краткорочна стабилизација на пазарот. Сепак, на годишна основа, цените се сè уште за околу 20% повисоки од претходната година.

Се очекува растот на цените на станбените квадратни метри да продолжи со умерено темпо поради зголемувањето на цената на градежните материјали, недостигот на работна сила и другите трошоци, но без драматични скокови директно поради членството во ЕУ.

Важно е да се нагласи дека владините политики ќе играат клучна улога во краткорочните движења на пазарот. Преку законите, владата може да го олесни или отежни решавањето на станбеното прашање на граѓаните и да привлече инвеститори, па затоа домашните одлуки ќе продолжат да влијаат на пазарот повеќе од актот за пристапување кон Унијата. Брзото усогласување на регулативите со ЕУ без соодветна анализа би можело да има негативно влијание врз пазарот. Затоа, на краток рок нема да има автоматско зголемување од 50%, туку цените претежно ќе ги следат постојните трендови со мали корекции, во зависност од општата економска состојба и потезите на државата.

Искуства од други земји: Хрватска и поширокиот регион

Искуствата на соседните и слични земји што влегоа во ЕУ даваат вреден увид. Хрватска, која стана членка во 2013 година, забележа значително зголемување на цените на недвижностите по приклучувањето – од околу 30% до над 60% во зависност од локацијата. Најголемиот скок се случи во атрактивните крајбрежни области и поголемите градови, каде што членството во ЕУ донесе повисоко ниво на сигурност на инвестициите, доверба кај странските купувачи и зголемена инвестициска активност.

Сепак, треба да се нагласи дека овој раст се одвивал постепено во текот на неколку години, а не одеднаш. Според анализите, не постои едноставна корелација дека само влезот во ЕУ е директна причина – во случајот со Хрватска, вкупниот раст (проценет на ~70% од 2013 година до денес) бил под влијание и на закрепнувањето од рецесијата, туристичкиот бум, глобалните трендови итн.

Со други зборови, ефектот на ЕУ е испреплетен со други фактори, но сепак даде позитивен придонес преку зголемување на безбедноста на инвестициите.

Сличен модел беше забележан и во земјите што претходно се приклучија кон Унијата. Романија и Бугарија (членки од 2007 година) имаа ниски почетни цени, но интеграцијата во ЕУ ги отвори вратите за странски инвестиции и кредити, ја забрза модернизацијата на градовите и го стимулираше економскиот раст . Како резултат на тоа, вредностите на недвижностите постепено се зголемуваа во текот на следните години по пристапувањето.

Секако, пазарите на недвижности во тие земји исто така минуваа низ циклуси (на пр. глобалната криза од 2008 година влијаеше на падот), но долгорочниот тренд беше нагорен благодарение на подобрата инвестициска клима и пристапот до поголемиот пазар на капитал во ЕУ.

лучна лекција од искуствата на другите луѓе е дека членството во ЕУ го стимулира растот, но најголемите промени не доаѓаат преку ноќ. Честопати, значителен раст на цените се случува веќе во периодот пред влезот, бидејќи инвеститорите ги предвидуваат идните трендови и сакаат да купат на време додека цените се поповолни. Така, на пример, во многу земји-кандидатки, пазарот на недвижности „оживеа“ во последните фази од преговорите. Приклучувањето кон ЕУ потоа го зајакнува тој тренд: носи постабилна долгорочна рамка, повеќе странски капитал и поповолно финансирање, што сето тоа може дополнително да има позитивен ефект врз побарувачката за недвижности. Ненадеен скок од 50% веднаш по влезот не е правило – но значителен раст од неколку десетици проценти во текот на следните години е реално сценарио, судејќи според регионалните примери.

Спецификации на црногорскиот пазар на недвижности

Црна Гора има голем број специфики што влијаат на пазарот на недвижности и ќе одредат како интеграцијата во ЕУ ќе влијае на цените. Прво на сите, цените по квадратен метар во Црна Гора се уште се под европскиот просек, особено во споредба со медитеранските членки на ЕУ. Ова значи дека има простор за раст – Црна Гора е релативно поповолна и попривлечна за купувачите што бараат медитерански недвижности по пониска цена пред таа на крајот да стане поскапа.

Токму оваа комбинација од прифатливи цени и атрактивни локации (море, планини, клима) го прави магнет за странски купувачи.

Второ, црногорскиот пазар се карактеризира со исклучително високо учество на странци. Странските купувачи сочинуваат дури 80% од сите трансакции со недвижности, додека домашните купувачи се малцинство на пазарот. Главните странски инвеститори доаѓаат од економски посилни земји (САД, Западна Европа, но и од регионот – на пр. Србија, Русија, Турција) и имаат многу поголема платежна моќ од просечниот граѓанин на Црна Гора.

Странците често купуваат полуксузни недвижности или туристички објекти, додека локалните купувачи се фокусирани главно на станови за да го решат своето лично станбено прашање. Оваа структура значи дека побарувачката и цените не се ограничени од локалната куповна моќ, туку се водени од меѓународниот интерес. Затоа во последните неколку години, Црна Гора бележи експлозивен пораст на цената на квадратните метри – просечната цена на новоградбата скокна од ~951 €/m² во 2020 година на околу 2.158 €/m² на почетокот на 2025 година, што е раст од 126% за само пет години. Наглиот пораст делумно се должи на странските инвестиции, глобалната инфлација (купување недвижности како заштита од губење на вредноста на парите) и зголемените трошоци за изградба.

Експертите предупредуваат дека ваквите високи цени веќе исклучуваат многу домашни купувачи и го намалуваат нивниот интерес, но сè додека пристигнува странски капитал и пазарот е активен, тешко е да се очекува пад – државата дури и има корист од даноците на продажба и изградба на недвижности (иако социјалниот проблем со недостапноста на станови за локалното население останува).

Третата специфичност е малата големина и фокусот на пазарот. Пазарот на недвижности во Црна Гора е релативно мал и концентриран во неколку области, па затоа поголемите инвестиции можат да имаат непропорционално силно влијание. Понудата е ограничена – нема доволно квалитетни недвижности и она што се чини дека ќе се продаде брзо.

Домашната градежна индустрија нема капацитет драстично да ја зголеми понудата на станови, што значи дека пазарот е склонен кон прегревање кога побарувачката нагло расте. Веќе може да се види дека недостатокот на градилишта во најатрактивните области (брег, центар на Подгорица) врши притисок врз цените.

Црна Гора веќе го усвои еврото како своја валута, што го елиминира валутниот ризик за инвеститорите и им олеснува на странците да ги споредуваат цените со нивните домашни пазари – ова беше предност дури и пред формалното членство во ЕУ.

Конечно, даночната политика и регулатива во моментов се доста поволни за инвеститорите во споредба со стандардите на ЕУ, што ги стимулира странските инвестиции. Пониските даночни стапки, полесниот престој за странските сопственици на имоти и програмите како економско државјанство (кои привремено нудеа инвестициски пасош) привлекоа многу купувачи. Сепак, приближувањето кон ЕУ значи хармонизација на регулативите – укинувањето на „златните пасоши“, построгите услови за дозволи за престој и зголемувањето на даноците кон европското ниво би можеле донекаде да ја намалат таа привлечност.

Драгаш предупредува дека најавените измени во Законот за странци и изедначувањето на даночните стапки со европските може да предизвикаат некои инвеститори да го пренасочат својот интерес кон други земји, доколку Црна Гора не понуди други конкурентски предности. Затоа, ефектот од членството во ЕУ нема да биде едностран – од една страна, поголема стабилност и пристап до финансии, од друга страна, потенцијално губење на претходните привилегии за инвеститорите.

Приморје и Подгорица: Региони во фокусот на раст

Црногорскиот брег, како Будва на сликата, со години е центар на бум во недвижностите благодарение на странските купувачи и туристичката привлечност.

Крајбрежните области традиционално водат во однос на цените и интересот на инвеститорите. Тука недвижностите станаа поскапи и каде се очекува најизразено влијание од членството во ЕУ. На црногорскиот брег, странците доминираат како купувачи – во крајбрежните општини, повеќето купувања доаѓаат од странски инвеститори кои бараат вили, станови за одмор или инвестициски станови за изнајмување на туристи.

Со влегувањето во ЕУ, интересот на овие купувачи би можел да се зголеми уште повеќе, бидејќи Црна Гора ќе се перцепира како побезбедна средина во рамките на единствениот европски пазар. Сепак, понудата на море е ограничена – атрактивните локации покрај брегот се малку. Експертите предвидуваат дека ќе има понатамошно зајакнување на побарувачката над понудата на брегот, што неизбежно ќе доведе до зголемување на цената на квадратните метри.

Со други зборови, ако во Црна Гора има „бум“ на недвижности поради ЕУ, тој прво ќе се почувствува во Будва, Котор, Тиват, Бар, Улцињ и слични приморски општини. Цените на становите покрај морето веќе достигнуваат рекордни нивоа – просечната цена на новоградбата на брегот на почетокот на 2025 година изнесуваше околу 2.328 евра/м².

Луксузните недвижности во Будва и Котор се многу над тој просек, особено на ексклузивни локации. Пристапувањето кон ЕУ би можело да го претвори крајбрежјето во уште попосакувана дестинација за купувачите од Западна Европа, што би ја продолжило динамиката на раст на вредноста на недвижностите на крајбрежјето.

Подгорица, главниот град на Црна Гора, бележи брз пораст на цените на становите – денес тие се речиси изедначени со крајбрежниот просек.

Како административен и економски центар, Подгорица е вториот клучен регион каде што се случува бум на недвижности. Во последниве години, цените на становите во Подгорица ги стигнаа цените на крајбрежјето – разликата што порано беше голема сега е речиси избришана.

Просечната цена на новоградбата во Подгорица достигна околу 2.066 евра/м² во првиот квартал од 2025 година, додека на крајбрежјето е ~2.328 евра/м², што е разлика од само ~250 евра. Причините за скокот во Подгорица се повеќекратни: голем прилив на население, зголемување на просечните плати и полесен пристап до станбени кредити создадоа бран домашни купувачи кои за прв пат влегуваат на пазарот за кредит.

Во исто време, Подгорица станува сè поинтересна за странските инвеститори од деловни причини – се отвораат нови компании, регионални канцеларии, а во перспектива на членство во ЕУ се очекува доаѓање на нови институции, дипломатски мисии итн., што ќе ја зголеми побарувачката за деловен простор и квалитетни станови за изнајмување. Експертите проценуваат дека главниот град ќе има континуирано зголемување на цените по приклучувањето кон ЕУ, благодарение на создавањето нови работни места и приливот на население што ја придружува интеграцијата.

Со други зборови, Подгорица би можела да доживее сценарио слично на другите главни градови на новите земји-членки на ЕУ – зголемување на цените на недвижностите поради зајакнување на економските активности и зголемена побарувачка за урбан живот.

Секако, не треба да ги заборавиме ниту другите региони. Во северниот дел на Црна Гора се очекува помирна динамика – помалите општини нема да почувствуваат директен скок, но центрите со туристички потенцијал на север, како што се Колашин и Жабљак, веќе бележат поголеми инвестиции, а цените таму би можеле да растат побрзо од остатокот од внатрешноста. Тие градови, благодарение на развојот на зимскиот туризам и инфраструктурата, станаа интересни и за странските и за домашните инвеститори (на пр. изградба на скијачки центри, одморалишта), па интеграцијата во ЕУ би помогнала индиректно преку полесен пристап до инвестициски фондови и туристичкиот пазар на ЕУ.

Накратко, фокусот на растот на цените останува на крајбрежјето и Подгорица како најатрактивни области, додека другите региони ќе имаат поблаг раст во зависност од локалната побарувачка и инвестициите.

Интерес на инвеститорите: Кој купува и што носи ЕУ?

Црногорскиот пазар на недвижности е веќе високо интернационализиран, а потенцијалниот влез во ЕУ дополнително влијае на стратегиите на инвеститорите. Клучните карактеристики на моменталниот интерес на инвеститорите се:

Доминација на странски купувачи: Како што споменавме, над 80% од купувачите се странци – претежно од земји како САД, Германија, Полска, Чешка, Србија, Русија, Турција и Канада. Западноевропските и американските инвеститори сè повеќе ја гледаат Црна Гора како „нова Хрватска“, т.е. пазар во рана фаза на раст со перспектива за силен скок на вредноста по влезот во ЕУ. Регионалните инвеститори (на пр. од Србија) се привлечени од културната и јазичната близина и повисоките приноси отколку на домашниот пазар, додека на пр. турските инвеститори ја гледаат Црна Гора како стабилна, помалку заситена алтернатива за инвестирање во Медитеранот.

Инвестиции насочени кон изнајмување и туристички потенцијал : Странските купувачи не бараат недвижности во Црна Гора само за одмор, туку и како инвестиција за изнајмување. Апартмани на крајбрежјето се купуваат за туристички изнајмување (Airbnb, итн.), што носи значително поголем принос од класичното изнајмување во Западна Европа. Ова објаснува зошто крајбрежјето бележи најголем раст на цените – можноста за заработка од туризам ја зголемува инвестициската вредност на становите.

Од друга страна, Подгорица привлекува инвеститори поради растечкиот пазар за долгорочно изнајмување (студенти, работници, дипломати) и фактот дека е административен центар. Со влезот во ЕУ се очекува уште поголема побарувачка за канцелариски простор, трговски центри и станови за странски персонал на компании и амбасади, што инвеститорите веќе го препознаваат.

Странските директни инвестиции растат: Податоците покажуваат дека странците значително инвестираат во недвижнини во Црна Гора – само во првите три месеци од 2025 година, тие инвестирале околу 113,5 милиони евра, што е за 21% повеќе отколку во истиот период од претходната година. Овој тренд на зголемување на инвестициите веројатно ќе продолжи со приближувањето на членството, бидејќи инвеститорите се стремат да ги искористат моменталните цени пред можниот понатамошен раст. Искуствата на другите земји велат дека многу инвеститори „бегаат“ пред да се приклучат на ЕУ – тие купуваат недвижнини додека се релативно евтини, сметајќи дека вредноста ќе се зголеми по интеграцијата.

Веќе има одреден број купувачи и инвеститори кои прават целни купувања „пред влезот“, очекувајќи иден раст на цените. Сепак, поради фактот што точниот датум на членство не е утврден, сè уште немало масовна навала само поради таа причина – сè се сведува на прогнози, како што забележува Драгаш.

Влијанието на членството врз профилите на инвеститорите: Кога Црна Гора ќе стане членка на ЕУ, можеме да очекуваме промена во структурата на инвеститорите. Зголемената правна сигурност и вклученоста во единствениот пазар веројатно ќе привлечат и институционални инвеститори (како што се меѓународни фондови, банки, фондови за инвестиции во недвижности) кои можеби во моментов се држат настрана. Исто така, интеграцијата на финансискиот систем значи доаѓање на повеќе банки и поголема конкуренција во банкарскиот сектор, што ќе ги намали каматните стапки на кредитите.

Поевтините кредити ќе ја зголемат кредитната способност на домашните купувачи и дополнително ќе ја стимулираат побарувачката за станови. Секако, таа поголема побарувачка потоа повторно ги зголемува цените, што може да ја намали користа за локалните купувачи ако платите не го следат растот.

Од друга страна, построгата регулаторна рамка на ЕУ ќе бара поголема транспарентност на пазарот – што е добредојдено за сериозните инвеститори, но може да ги обесхрабри шпекулативните. Државата, исто така, разгледува мерки за спречување на прегревањето: се споменува прогресивен данок на луксузни и странски недвижности со цел да се забави неконтролираниот раст на цените и да се генерираат повеќе јавни приходи.

Сето ова укажува дека интересот на инвеститорите ќе остане висок, но неговиот карактер може да се промени – од индивидуални купувања до поголеми проекти и поорганизирани инвестиции.

Долгорочни прогнози

Сумирајќи го сето погоре наведено, влезот на Црна Гора во ЕУ претставува ветер во задниот дел на веќе растечкиот пазар на недвижности, но не треба да очекуваме магичен пресврт преку ноќ. Нема да има драматичен скок на краток рок – цените веројатно ќе продолжат умерено да растат, поттикнати од постојната побарувачка, трошоците за изградба и инвестициските трендови. На среден и долг рок, членството во ЕУ може дополнително да го забрза трендот на раст на вредноста на недвижностите: економскиот раст на земјата, растот на стандардот на граѓаните и поголемиот прилив на странски капитал постепено ќе ја зголемат платежната моќ и побарувачката, а со тоа и цените на квадратните метри.

Искуствата на земјите што се приклучија кон ЕУ покажуваат дека следните 5-10 години по пристапувањето би можеле да донесат значителни промени на пазарот – можеби не веднаш +50%, но кумулативно можеби и повеќе од тоа, во зависност од локалните околности.

Важно е Црна Гора стратешки да го управува овој процес. Пазарот веќе е жежок, а цените се на рекордно високо ниво; предизвикот ќе биде како да се искористи инвестицискиот бран што го носи ЕУ, а воедно да се ублажат негативните последици (на пр. недостапност на домување за граѓаните). Потребни се нови градби и проекти (јавни и приватни) за да се зголеми понудата и да се спречи неконтролиран раст на цените – во спротивно, се заканува сценарио каде што просечниот граѓанин тешко може да си дозволи стан во сопствената земја. Исто така, паметна полска политика може да обезбеди дел од профитот од бумот на недвижности да биде насочен кон јавни средства (за инфраструктура, социјална изградба итн.).

На крајот, реалноста е некаде помеѓу еуфорија и претпазливост. Не секој имот автоматски ќе ја зголеми вредноста за 50% по влезот во ЕУ – но најатрактивните локации речиси сигурно ќе видат понатамошен раст на вредноста како што се приближува интеграцијата.

Црногорскиот пазар на недвижности е веќе во полн замав, а пристапувањето кон ЕУ ќе биде катализатор што ќе го зајакне во европските рамки. За оние што планираат да купат или инвестираат, многумина советуваат да не чекаат предолго – големите промени обично започнуваат пред влезот, кога цените штотуку почнуваат да го следат европскиот тренд.

Историјата покажува дека оние кои рано влегуваат профитираат повеќе, но со свест дека пазарот на недвижности останува цикличен и дека одржливиот раст зависи од поширокиот економски напредок на земјата. Судејќи според искуството и сегашните индикатори, Црна Гора очекува континуиран раст на цените на недвижностите по пристапувањето во ЕУ, но со темпо што ќе го диктираат пазарните и економските фактори, а не еднократен скок. Доколку процесот на интеграција продолжи правилно и инвестициската клима остане поволна, недвижностите би можеле да станат уште повредна можност за развој за Црна Гора во наредниот период.