ПАЗАРОТ НЕ МИРУВА И ПОКРАЈ ДРАМАТИЧНИОТ СКОК НА КВАДРАТОТ
Побарувачката за купување станови не стивнува и покрај силниот пораст на цените на квадратот, кој се искачува до нивоа споредливи со дел од европските метрополи. Во такви услови, интересот од странски инвеститори кои купуваат станови во градба по поевтина цена, дополнително го засилува притисокот врз цените. Од Народна банка предупредуваат дека ваквите трендови може да го отежнат пристапот до сопствен дом, особено за младите.
Градењето станови во Скопје не стивнува, статистичките податоци покажуваат дури и зголемена активност. Цените на станбениот квадрат уриваат рекорди, а во такви услови има засилен интерес од странски инвеститори за купување станови. Ова покажува дека пазарот на недвижности влегува во нова фаза на динамика, а никој не се осмелува да прогнозира дали ќе успее да балансира со зголемената понуда или новите инвестициски бранови ќе го оттурнат уште подалеку од можностите на просечниот купувач.
Статистичките податоци покажуваат дека за последниве пет-шест години – од 2019 до 2025/2026 година, цените на становите направиле драматичен скок од приближно 100 насто, а со влегувањето на институционални играчи, како што е дански фонд што неодамна го посочи гувернерот на Народна банка, Трајко Славески, можно е да се очекува дополнително подгревање на побарувачката.
Според базата на платформата „Нумбео“, моменталната просечна цена на станбен квадрат во централното градско подрачје достигнува 147.648 денари, односно околу 2.400 евра за квадратен метар. Надвор од центарот, просечната цена изнесува 96.271 денари или 1.565 евра за квадрат, што говори дека пазарот на недвижности во Скопје со брзи чекори ита кон цените во дел од европските метрополи. Ако се направи споредба со 2019 година, порастот е уште поголем – тогашната просечната цена на квадратен метар изнесувала 48.204 денари, односно околу 784 евра. Тоа значи дека, за шест години, цените се зголемени за околу 100 проценти, што претставува еден од најсилните ценовни бумови во поновата економска историја на земјава. Тоа го потврдуваат и податоците на Државниот завод за статистика. Така, во таа претковидна година, пазарот бил релативно стабилен – просечните цени се движеле меѓу 750 и 800 евра за квадратен метар, а на најатрактивните локации не надминувале 1.000 евра.
Тоа значи дека реалното зголемувањето во Скопје се движи меѓу 60 и 80 проценти, додека на атрактивните локации порастот достигнува и до 90 проценти. Големиот пресврт се случува по 2020 година, кога пазарот на недвижности преминува од стагнација во експанзија. Зад овој пораст стојат неколку фактори: силна побарувачка поттикната од инвестиции и дијаспората која ги вложува своите заштеди во недвижности. На тоа влијае и поскапувањето на градежните материјали, на порастот на инфлацијата и на пораст на платите, но и на ограничената понуда на нови станови. Гувернерот Славески не смета дека инфлацијата влијаела на цените на недвижностите.
– Цените на недвижностите не се директно поврзани со движењето на стапката на инфлација, затоа што цените на становите во изминатиов период беа многу повисоки од инфлацијата. Така што, тешко е да се предвиди, не би се впуштал во коментари. Можеби се потребни дополнителни анализи – вели Славески.
Влезот на странски инвестициски фондови може да направи дополнителен притисок врз цените. Познато е дека данскиот инвестициски фонд „Вексткапитал груп“ веќе поседува околу 250 станови во изградба на атрактивни локации во Скопје, а до крајот на годината планира да купи уште најмалку толку. Со тоа, нивното портфолио би достигнало околу 500 станови. Од фондот посочија дека соработуваат со локални агенции и градежни компании. Оттаму објаснија дека становите ги купуваат уште во рана фаза, односно при изградба на темелите, што им овозможува пониски цени и потенцијално повисок принос.
Коосновачот Јенс Киндберг посочува дека Македонија има позитивни економски изгледи и зголемена средна класа, што ја прави атрактивна за долгорочни инвестиции. Славески, пак, предупредува дека интересот на ваквите инвеститори има двоен ефект.
– Институционалните инвеститори имаат добри страни, но може да има и негативни ефекти од аспект на зголемување на цените. Пазарот на недвижности треба внимателно да се следи, бидејќи тоа директно влијае врз можноста за решавање на станбеното прашање, особено кај младите – вели Славески.
Народната банка минатата година презеде мерки за да им помогне на граѓаните/семејствата кои првпат купуваат стан, ставајќи ги во поповолна позиција во однос на инвеститорите кои купуваат втор или трет имот.
– Тие што купуваат прв стан треба да бидат во поповолна позиција за разлика од останатите што купуваат втор или трет стан за инвестиција, а некои можеби од аспект на очекувања за идни зголемувања на цените – рече Славески.
Како и да е, податоците од Агенцијата за катастар на недвижности покажуваат дека пазарот останува исклучително активен. Само во четвртиот квартал од 2025 година, цените на становите пораснале за 25 проценти на годишно ниво. Во истиот период се регистрирани 1.004 новоизградени станови, додека повеќе од 27.000 објекти се во фаза на градба и наскоро ќе влезат на пазарот. Годишниот извештај на Регистарот на цени и закупнини на АКН за 2025 година покажува дека се реализирани преку 33.000 трансакции со недвижности, со вкупна вредност од 1,14 милијарди евра, што е пораст од речиси 13 проценти. Становите остануваат доминантен сегмент, учествувајќи со 48 проценти од вкупната вредност на пазарот.