ИНВЕСТИЦИСКИ ПАРИ СЕ ВЛОЖУВААТ ВО СТАНОВИ ВО СКОПЈЕ

Гувернерот на Народната банка, Трајко Славески, јавно потврди дека странските инвестициски фондови се заинтересирани за македонскиот пазар на недвижности, особено за купување станови во новоградба. Тој истакна дека еден дански фонд веќе купил околу 40 стана во централното градско подрачје на Скопје, но засега останува нејасно дали ќе се издаваат или ќе се чуваат како „замрзнат капитал“. Славески предупреди дека ваквите вложувања се врзани со очекувањето дека ќе продолжат да растат цените, но тоа не е гаранција. Експертите за недвижности сметаат дека евентуалното забавување на економијата и промената на инвестициските очекувања може да ги изложат инвеститорите на ризик.

Македонскиот пазар на недвижности сè појасно се позиционира на мапата на странските инвестициски фондови, кои во услови на глобална неизвесност бараат сигурни и профитабилни дестинации за „оплодување“ на капиталот. Брзиот раст на цените на становите, особено во Скопје, се покажува како главен магнет за ваквите инвеститори, кои ги гледаат недвижностите како долгорочна инвестиција со очекувана капитална добивка.

Гувернерот на Народната банка, Трајко Славески, јавно потврди дека во последниов период се забележува зголемен интерес од странски инвестициски фондови за купување станови, особено во новоградба.

– Имаме информации дека инвестициски фондови од странство купуваат значителен број станови – рече Славески.

Според негови неофицијални информации, еден дански инвестициски фонд веќе купил околу 40 стана во објекти во изградба, во централното градско подрачје на Скопје.

Засега останува нејасно дали ќе бидат издавани ваквите станови или ќе се чуваат како „замрзнат капитал“, со очекување на понатамошен раст на цените. Но, податоците на Народната банка укажуваат на силна ценовна динамика. Само минатата година, годишниот раст на цените на становите достигна 25 %, што е највисоко ниво во последните седум години. За споредба, во 2019 година, пред пандемијата, растот изнесуваше скромни 3,3 %, а во 2020 година, под влијание на ковид-кризата, падна на 1,9 %. Но, веќе од 2021 година започна нагорен тренд – 11,4 %, кој во 2022 година се засили на 20,5 %. Иако во 2023 и во 2024 година следуваше извесна стабилизација, со раст од 6,9 и 10,6 проценти, цените останаа на високо ниво, доволно атрактивно за странскиот капитал.

Случајот со данскиот инвестициски фонд покажува дека Македонија сè почесто се перципира како дел од поширокиот балкански и централно-источноевропски пазар, каде што дејствуваат фондови со регионална стратегија за вложување во недвижности. Ако се пребара на Интернет, ќе се забележи дека фондови како „Вестерн Балканс проперти фонд“, кој пикира недвижности на Западен Балкан, потоа регионални играчи како „Балфин груп“, кој е веќе активен во Македонија, како и институции поддржани од Европската банка за обнова и развој, веќе подолг период ја препознаваат недвижноста како клучен развоен и инвестициски ресурс и ја гледаат Македонија како релативно евтина и перспективна дестинација.

Сепак, зад атрактивните бројки за раст на цените се крие сериозен структурен парадокс. Пописот од 2021 година покажува дека над една третина од становите во земјава се празни, а во Скопје речиси 30 % од станбениот фонд не се користи. Во одделни општини и населби, особено во Центар, Карпош и делови од Кисела Вода, процентот на ненаселени станови надминува 40, па дури и 60 проценти.

Овие податоци укажуваат дека значителен дел од новоизградените станови не служат за домување, туку за инвестициски цели. Експертите за недвижности објаснуваат дека ваквите вложувања се „project-based вложувања“, што во практика значи дека инвестициски фонд не влегува јавно и трајно на некој пазар, туку вложува во конкретен проект, со јасни цел и рок, па потоа излегува. На тој начин фондот купува одреден број станови во една или во неколку згради, инвестира во точно лоциран проект (новоградба, комплекс, блок), вложува преку посебна фирма, а не директно на името на фондот.

Но, како што предупреди гувернерот Славески, ваквата стратегија не е без ризик, бидејќи смета дека нема гаранција дека ќе продолжи ценовниот тренд со исто темпо.

– Мислам дека главната логика на инвестицијата е очекувањето дека ќе продолжат да растат цените, но тоа, секако, не е гаранција – нагласи гувернерот.

На пример, при евентуално забавување на економијата или при промена на инвестициските очекувања, растот на недвижностите може да се прекине и да ги изложи инвеститорите на загуби.

Македонија – земја на сопственици: 87 % живеат во свој дом, додека во ЕУ секој трет е под кирија

Додека во Европската Унија изнајмувањето станува сè почест начин на живеење, Македонија и натаму останува меѓу земјите со највисок процент на сопственост на домови. Според податоците на „Евростат“, дури 87 % од граѓаните во Македонија живеат во сопствен дом, а само 12,9 % под кирија. За споредба, во ЕУ сопствен дом имаат 68 % од населението, додека 32 % живеат како закупци.

И во земјите од регионот, сопствениот дом останува правило. Според податоците за 2023 година, највисок процент на сопственост има Албанија (95,5 %), пошто следуваат Хрватска со 91,2 %, Србија со 89,9 %, Бугарија со 86,1%  и Грција со значително помал удел од 69,6 %.

Податоците на „Евростат’ ја откриваат јасната разлика меѓу Македонија и западноевропските земји: додека во ЕУ расте културата на изнајмување, во Македонија сопствениот дом сè уште претставува симбол на сигурност и основа на семејниот живот. Но, експертите предупредуваат дека ваквата висока стапка на сопственост не секогаш значи и подобра достапност на домувањето, особено во услови на растечки цени и зголемен број празни станови.

Празни квадрати, високи цени – центарот на Скопје со рекорд за ненаселени станови

Повикувајќи се на податоците од пописот од 2021 година, „Македонски мапи“ објави податоци за процентот на празни станови во Скопје. Така, најмногу празни станови има во Центар. Во делот на Мал Ринг, до 58 % од становите се ненаселени. Во Дебар Маало има 45 % ненаселени станови, на Водно и во Капиштец 31 %, во Пајко Маало 53 %, додека во Дуќанџик има само 18 % ненаселени станови.

Во Општина Чаир има прилично населени станови, при што во делот кај Бит-пазар има 27 % ненаселени, а во маалото Гази Баба само неверојатни 11 % се ненаселени. Низ цела општина Гази Баба, ненаселеноста на становите е околу 20 %, што е прилично ниско.

Урбаниот дел на Аеродром, во просек, има 30 % ненаселени, со исклучок на населбите Јане Сандански и Ново Лисиче – 15 %. Исто така, руралниот дел на Општината се одликува со низок процент. Кисела Вода, во делот кај зградата „пегла“, достигнува до 60 % празни станови, а низ Општината е околу 30 %, со исклучок на Драчево, кој е 19 %.

Во Општина Карпош, ненаселените станови се од 30 до 40 %, а во периферните делови како Козле, Нерези и Влае се движи околу 20 %. Во Ѓорче Петров претежно е околу 20 %, со исклучок на Александрија и Лепенец, кои се над 60 %. Кај Сарај и Шуто Оризари, генерално е околу 20 %, освен крајниот дел на Шуто Оризари, каде што има многу празни станови.