Прашањето изгледа едноставно: ако секој месец даваме 400 евра за кирија, зошто наместо тоа да не плаќаме рата и еден ден станот да биде наш?
Математиката, сепак, не завршува со споредба меѓу киријата и месечната рата. За купување стан се потребни сопствено учество, камата, трошоци за трансакцијата, осигурување, одржување и финансиска способност да се носи долг со децении. Закупецот, од друга страна, плаќа за право на живеење без да создава сопственост, но задржува поголема мобилност и не врзува десетици илјади евра во недвижност.
Во Скопје, каде што цените на становите изминатите години значително пораснаа, оваа дилема стана многу посериозна. Не станува збор само за животна одлука. Станува збор за една од најголемите финансиски одлуки што едно домаќинство ќе ги донесе.
Колку денес чини стан од 60 квадрати?
Актуелните огласни податоци на Nedviznosti покажуваат медијална барана цена за стан во Скопје од околу 2.240 евра за квадратен метар. Тоа би значело околу 134.400 евра за стан од 60 м².
Тоа е огласна, а не нужно конечна продажна цена. Преговарањето, староста на зградата, состојбата на станот, катот, лифтот, паркингот и населбата можат значително да ја променат сумата.
Разликите меѓу општините се големи. Во истиот сет огласни податоци Центар е околу 2.580 евра за квадрат, Карпош околу 2.200, Аеродром околу 2.170, Кисела Вода околу 1.950, а Ѓорче Петров околу 1.740 евра.
Panoptikum веќе ја анализираше оваа необична состојба во текстот за растот на цените на становите и големиот број ненаселени станови. Податоците од Катастарот дополнително покажуваат дека огласната и договорената цена не се иста работа – уште една причина зошто секоја пресметка треба да се чита како модел, а не како ценовник.
А колку чини киријата?
Кај закупот сликата е поинаква. Актуелната медијана на огласените кирии во Скопје е околу 350 евра месечно, а средните 50% од понудата се движат приближно меѓу 300 и 450 евра.
Во Центар медијаната е околу 410 евра, во Аеродром 370, во Карпош 355, а во Кисела Вода околу 340 евра. Стан од точно 60 квадрати, се разбира, може да биде и значително поскап или поевтин, зависно од локацијата и опременоста.
Затоа за нашата споредба нема да ја земеме ниту најевтината ниту најскапата варијанта.
Ќе користиме едноставен работен модел: стан од 60 м² со цена од 130.000 евра и кирија од 400 евра месечно.
Овие бројки не претставуваат „просечен стан во Скопје“, туку реалистична основа со која може да се види како функционира пресметката.
Модел 1: купување стан од 130.000 евра
Да претпоставиме дека купувачот располага со 20% сопствено учество. Тоа се 26.000 евра што треба да ги има пред кредитот.
Од банката би позајмил 104.000 евра.
Ако, чисто за споредба, земеме каматна стапка од 4,5% и рок на отплата од 30 години, месечната ануитетна рата би била приближно 527 евра.
Ова не е понуда од конкретна банка и 4,5% не треба да се чита како гарантирана камата за станбен кредит. Станува збор за моделска стапка со која можеме да ја видиме математиката. Реалната понуда зависи од банката, кредитоспособноста, валутната структура, фиксниот или променливиот период, осигурувањето и други услови.
Panoptikum веќе пишуваше зошто кај станбениот кредит не е доволно да се види само почетната камата, особено кога договорот комбинира фиксен и променлив период. Повеќе за тоа има во анализата за каматите, кредитите и ризикот од поскапи пари.
527 евра рата не значи дека станот чини 527 евра месечно
Тука започнува најчестата грешка во споредбата.
Ако ратата е 527 евра, лесно можеме да кажеме: „За само 127 евра повеќе од киријата, станот е мој.“
Но пред првата рата купувачот веќе вложил 26.000 евра сопствени пари. Потоа постојат нотарски, банкарски, проценителски, административни и евентуално агентски трошоци, како и трошоци поврзани со даночниот третман на конкретната недвижност. Кај новоградба и стар стан структурата не е иста.
Потоа доаѓа одржувањето.
Бојлерот е ваш. Клима-уредот е ваш. Прозорците, инсталациите, поправките, реновирањето и дел од трошоците на зградата се проблем на сопственикот. Закупецот има други ризици, но капиталните поправки вообичаено не се негова инвестиција во туѓ имот.
Колку камата плаќаме за 30 години?
Во нашиот модел, кредит од 104.000 евра со 4,5% камата и отплата во 30 години дава месечна рата од околу 527 евра.
За 360 рати, вкупно би биле платени приближно 189.700 евра на банката.
Од тие пари, 104.000 евра се главницата што сме ја позајмиле, а околу 85.700 евра се камата.
Ако ги додадеме и почетните 26.000 евра сопствено учество, доаѓаме до околу 215.700 евра уплатени за купувањето и финансирањето, пред дополнителните трансакциски трошоци, осигурување и одржување.
Но тука постои една фундаментална разлика во однос на киријата: по отплатата на кредитот купувачот има стан.
Колку тој стан тогаш ќе вреди – повеќе, исто или помалку во реална куповна моќ – никој денес не може да знае.
Во првите години голем дел од ратата не го „купува“ станот
Ануитетните кредити имаат уште една карактеристика што лесно се заборава. На почетокот поголем дел од ратата оди на камата, а помал на намалување на главницата.
Во нашиот модел, по пет години би биле уплатени околу 31.600 евра преку месечните рати. Но главницата би била намалена само за околу 9.200 евра.
По десет години, вкупните уплати преку ратите би биле нешто над 63.000 евра, а долгот кон банката сè уште би бил приближно 83.300 евра. Во тие први десет години околу 20.700 евра би отишле на намалување на главницата, а околу 42.500 евра на камата.
Ова е една од причините зошто купувањето стан е поинаква одлука ако планираме да живееме во него триесет години отколку ако можеби ќе се преселиме по пет.
Што се случува ако останеме под кирија?
Ако киријата е 400 евра и никогаш не се промени, за десет години би платиле 48.000 евра. За дваесет години – 96.000. За триесет – 144.000 евра.
Се разбира, претпоставката дека киријата три децении ќе остане 400 евра е многу силна.
Ако расте просечно по 2% годишно, вкупно платената кирија за триесет години би била приближно 195.000 евра.
Со просечен годишен раст од 3%, сумата би се приближила до 228.000 евра.
Тогаш едноставната теза „киријата е секогаш поевтина“ веќе не изгледа толку убедливо.
Но ниту спротивната теза – „кредитот секогаш се исплати затоа што станот останува“ – не ја опишува целата слика.
26.000 евра учество имаат своја цена
Кога купуваме стан, сопственото учество не исчезнува –https://app-dev.surveytailor.com/auth/login се претвора во дел од недвижноста. Но престанува да биде ликвиден капитал што можеме лесно да го употребиме за нешто друго.
Закупецот кој располага со истите 26.000 евра може да ги задржи како финансиска резерва, депозит или инвестиција. Купувачот ги има во станот.
Од друга страна, закупецот мора да има дисциплина навистина да го зачува или инвестира тој капитал. Ако разликата едноставно се потроши, теоретската финансиска предност исчезнува.
Затоа сериозна споредба меѓу кирија и кредит секогаш мора да го земе предвид и прашањето: што би правеле со парите ако не го купиме станот?
Цената на станот е околу 27 години денешна кирија
Нашиот работен пример дава уште една интересна бројка.
Стан од 130.000 евра со месечна кирија од 400 евра носи 4.800 евра годишна бруто-кирија. Ако куповната цена ја поделиме со годишната кирија, добиваме нешто повеќе од 27 години.
Тоа не значи дека за 27 години „се исплаќа станот“. Не се вклучени каматата, празните периоди, даноците, одржувањето, растот на киријата или промената на вредноста на станот.
Но соодносот покажува нешто важно: во моменталниот пазарен однос, становите во Скопје се релативно скапи во споредба со приходот што би го носеле како кирија.
Тоа е добра вест за закупецот, а многу позначајно прашање за купувачот што гледа на станот како инвестиција.
Кога киријата има повеќе смисла?
Закупот има силна логика кога не знаеме каде ќе живееме за пет години, кога работата може да нè однесе во друг град или држава, кога немаме доволно финансиска резерва по плаќањето на учеството или кога кредитната рата би го истиснала остатокот од семејниот буџет.
Киријата овозможува и нешто што ретко добива финансиска вредност во пресметките – можноста релативно лесно да се сменат населбата и големината на домот.
Двособниот стан што е доволен денес можеби нема да биде доволен по раѓање деца. Голем стан што е неопходен за семејство може да стане непотребен дваесет години подоцна.
Кај закупот домот може да се приспособи на животот. Кај купувањето животот почесто мора да се приспособува на домот и кредитот.
Кога кредитот има повеќе смисла?
Купувањето стан станува многу поразумно ако планираме долго да останеме на исто место, имаме стабилни приходи и по сопственото учество ни останува солидна финансиска резерва.
Особено е важно ратата да не биде пресметана според максималниот износ што банката е подготвена да го одобри, туку според износот што семејството може удобно да го плаќа и при непланиран трошок, боледување или период со помали приходи.
Од 1 декември 2026 година ова прашање станува уште порелевантно. Како што Panoptikum веќе објави во анализата за задолженоста на граѓаните и новите правила за кредитирање, лимитите за односот меѓу месечните кредитни обврски и приходите стануваат построги, додека за првото сопствено живеалиште се задржува поповолен третман.
Официјалните статистички серии за кредитите и каматните стапки може да се следат и преку НБстат на Народната банка.
Најопасната пресметка е „киријата ми е фрлена пара“
Киријата купува нешто конкретно: право да користиме дом без да го купиме. Камата на кредит, пак, ја купува услугата да користиме туѓ капитал за денес да станеме сопственик.
Ниту едниот трошок не е автоматски „фрлен“.
Ако некој плаќа кирија од 400 евра, но благодарение на тоа може да живее блиску до работа, да нема автомобил и да инвестира дел од приходот, неговата финансиска слика може да биде подобра од онаа на сопственик со рата од 527 евра, два автомобила и постојани трошоци за станот.
И обратно, човек што купил дом што може удобно да го отплаќа, останал во него три децении и по отплатата влегува во пензија без кирија има сосема поинаква финансиска сигурност.
Што кажува нашата пресметка?
За стан од околу 130.000 евра и кирија од околу 400 евра, закупот моментално има значително понизок месечен праг за влез. Нема 26.000 евра учество и нема долг од 30 години.
Купувањето, пак, бара повеќе пари денес и повисок месечен трошок, но дел од секоја рата постепено создава сопствен капитал, а на крајот останува недвижност.
На краток рок – особено ако периодот е само пет до десет години – киријата може да биде финансиски и животно многу логична опција.
На многу долг рок, купувањето станува посилно ако кредитот е одржлив, сопственикот останува во станот доволно долго и недвижноста ја задржува својата вредност.
Затоа одговорот на прашањето „кирија или кредит?“ не се крие во една месечна рата.
Подоброто прашање е: колку долго ќе живееме таму, колкав ризик можеме да носиме и колку пари ќе ни останат за живот откако ќе го платиме домот?
Станот треба да ни даде сигурност. Ако за да го поседуваме мораме триесет години да живееме без финансиски простор, тогаш сопственоста сама по себе не ја решила станбената несигурност – само ѝ дала друг облик.