Германските метрополи имаат проблем: тие се омилено место за живеење. Со години наназад станбениот простор се стеснува, а цените за купување или изнајмување се огромни. Социјален експлозив против кој се формира отпор.
Германските големи градови се популарно место за живеење како никогаш досега. „Еден град како Берлин во последниве години расте за 40.000 луѓе годишно”, вели Михаел Фојгтлендер, експерт за недвижности од Економскиот институт во Келн. Слична е ситуацијата и во уште 15 други метрополи. Последицата од ова гласи: сѐ повеќе недостасува станбен простор, што влијае на големо покачување на цените за купување и за наем на недвижности. Добитниците и губитниците е лесно да се препознаат. Додека станарите во големите градови минатата година платиле девет проценти повеќе за нов договор за наем, инвеститорите задоволно тријат раце. Луксузни апартмани во центарот на Берлин ветуваат најмалку десет проценти приход. Мерката на Унијата и СПД за запирање на растот на станарините, која со помпа ја донесоа во изминатиот легислативен период, не ја промени ситуацијата. Така скапите станови станаа тежок тест за социјалната слобода.
Градежното земјиште вреди како злато
Ваквиот развој, кој привлекува многу меѓународни инвеститори, е подгреан и од големиот скок на цените на земјиштето за градба. Подготвена градежна парцела во урбани средини речиси и нема и меѓу претприемачите веќе се смета како ново суво злато. И бројките го потврдуваат тоа. Германскиот институт за градежништво и урбан и просторен развој (ББСР) пресметал дека цената за градежна парцела меѓу 2011 и 2016 година во просек се зголемила за 27%. Во омилените градови како Берлин, Минхен или Франкфурт цените се уште повисоки. И онаму каде што цената на градежната парцела е голема, се зголемува и цената на становите. Токму тоа и се случува. Од друга страна, економските институти проценуваат дека во моментов има недостаток од еден милион станови.
Сопственоста на земјиштето ја зацементира нееднаквоста
Нееднаквоста во однос на сопственост на земјиштето во Германија, ја потврдуваат и експертите. Во еден од своите месечни извештаи, Бундесбанката пресмета дека најбогатите десет проценти од домаќинствата поседуваат речиси половина од вкупната актива на недвижности. Проблемот, објаснува експертот за даноци Дирк Лер од Универзитетот во Трир, ешто голем дел од овие средства за недвижнини се базираат на вредноста на градежната почва, која всушност е јавна сопственост. „Ако се претпостави дека најбогатите десет проценти немаат имот на лоши локации, тогаш тоа значи дека уделот на земјиштето во вредноста на имотот е значителен, што значи важното е: локација, локација, локација”.
Цената на градежната парцела ја прави јавноста
Тоа значи дека досега погрешни луѓе имаа полза од зголемувањето на вредноста на земјиштето и градежните парцели. Ако во еден град има метро, музеи, театри и болници, тоа ја зголемува вредноста на недвижностите. Ако во близина на куќата се изгради нова метро линија, тогаш тоа ја зголемува вредноста на имотот без сопственикот да направи нешто за тоа.
Според Лер, ова треба да се преиспита. Разликата меѓу градежна парцела и зграда мора јасно да се согледа: „Ниту еден сопственик не ја создал вредноста на неговото земјиште, но вредноста на зградата што стои на неа, таа вредност ја создал сопственикот и тоа мора да се разграничи.“ Според пресметката на Лер, овие „земјишни доходи“, кои доаѓаат без што било да се направи од страна на сопствениците, за имот на добра локација достигнаа вредност од 150 милијарди евра годишно. 150 милијарди евра, кои всушност би припаѓале на општата јавност и не требало да влезат во приватни џебови или кај меѓународни инвеститори.
Ако во еден град има метро, музеи, театри и болници, тоа ја зголемува вредноста на недвижностите
Државата ги олеснува дубиозите во овој сектор
Дека нешто не е во ред со пазарот на градежно земјиште и недвижности може да се види и од еден друг тренд. Добри локации во централните градски подрачја сѐ уште чекаат на градба. Причината за тоа, зошто во многу случаи на нив не се гради куќа, има врска со економски дестимулации, вели економистот Михаел Фојгтлендер од Економскиот институт во Келн. „Во моментов имаме ситуација, сопственици на имот да чекаат со градба, бидејќи цените на парцелите и за изградба се покачуваат од 10 до 15 % годишно.“ Дека има толку многу инвеститори кои сакаат да заработат пари, потврдуваат едни други бројки: околу 600.000 издадени дозволи за градба не се активирани. Голем дел од нив се во градови како Минхен, каде станбениот простор е кнап а приходите се високи.
Но, отпорот кон овие шпекулативни приходи расте. Сѐ повеќе и почесто се слуша повик за промени на овој план. Сојузот на здруженијата на станари, за заштитата на природата и социјалните организации повикува на поправедно оданочување на ваквите дубиозни профити – и поправеден пристап до градежното земјиште. Она што може да се спроведе во пракса веќе може да се види во градот Улм во покраината Баден Виртемберг. Таму, градежното земјиште е систематски заштитено од шпекуланти – и тоа повеќе од 125 години.
Промена на ситуацијата: Во Улм, градот купува земја за резерви
Недалеку од познатата црква Улмер Минстер се спроведува алтернативна политика за посед на земјиште. Во канцеларијата за недвижности во градот Улм, земјиштето и имотот се управуваат како јавна сопственост. За раководителот на одделот Улрих Солднер, овој модел против дубиози со градежното земјиште се базира пред сѐ на основната идеја за просторно планирање. „Градот често купува працели децении однапред, а потоа еден ден ги користи посебно како области за размена, како градежни парцели за сопствени проекти или за развој на комерцијални или станбени области”, објаснува Солднер.
За станарите во овој град, тоа значи дека градската администрација има големо влијание врз дизајнот на новите станбени области. Од инвеститорите се бара на 30% од површината на новоизградените објекти да обезбедат повластено домување за воопшто да може да го купат земјиштето.