Точен одговор на проблемот со високите кирии во германскиот главен град е да се зголеми понудата, а не ценовната граница, велат економистите

Ако популизмот на политичката десница ги уништува демократиите, популизмот на левицата ги уништува економиите. За понатамошен доказ, подетално разгледајте го пазарот за домување во германската престолнина Берлин, пишува Андреас Клут во написот за Блумберг.

Пред една година, во градот стапи на сила ограничувањето на кириите, што беше невидено за Германија. За сите станови изградени пред 2014 година, кириите беа замрзнати на нивните нивоа од 18 јуни 2019 година. Станарите во овие домови исто така можат да ги принудат сопствениците да ги намалат изнајмувањата дефинирани како „прекумерни“.

Реформата беше дело на владејачката црвено-зелено-црвена коалиција во провинцијата Берлин, која ги вклучува трите левичарски блока во германскиот политички спектар – социјалдемократите, зелените и левицата, главно од Комунистичката партија на поранешна Источна Германија.

Се чини дека ова наследство го постави тонот на изборната кампања пред парламентарните избори. На моменти, стануваше конкуренција меѓу коалициските партнери околу тоа кој може да ја игра улогата на класен борец демагог, реторички спротивставувајќи ги вооружените селани против арогантните сопственици на имот. Веројатно не случајно постои дури и посебен напор на активистите за референдум да запленат големи компании кои поседуваат имот.

Вистинскиот проблем е реален – изнајмувањата во Берлин, град кој порано беше горд на својата достапност, нагло се зголемија во последниве години, бидејќи побарувачката од новодојденците е далеку поголема од понудата.
Точниот одговор на недостигот ќе биде зголемување на понудата – на пример со олеснување на бирократијата во урбанистичкото планирање и градежништвото. Од друга страна, пристапот на Берлин паѓа во истата логичка стапица како и фиксирање на која било цена. Кога има недостиг на храна, на пример, регулирање на цената на лебот заменува само еден израз на недостиг (високи цени) со друг (празни полици).

Емпириските податоци сега излегуваат, а четворица економисти од Институтот Ифо во Минхен – Матијас Лолц, Климент Фуест, Флоријан Нојмаер и Даниел Столкер достигнаа некои бројки. Што велат тие?

Како што може да се очекува, контролите за изнајмување го поделија пазарот на домување во Берлин на два одделни пазари – многу поголем, кој се состои од сите станови изградени пред 2014 година, што сега е регулирано, и помал нерегулиран со релативно нови згради.

Следните два графика го покажуваат релативниот тренд на изнајмувањата во двата сегмента во споредба со просечниот раст во следните 13 најголеми германски градови. Како што можеше да се очекува, кириите на регулираниот пазар во Берлин пропаднаа во релативна смисла.

Но, бидејќи вишокот побарувачка за станови треба да се насочи некаде, закупнините на нерегулираниот пазар започнаа да растат побрзо во исто време отколку во другите 13 градови. Така, новите станови станаа уште понепристапни за повеќето луѓе.

Другиот графикон покажува што се случи со цените на куќите во двата сегмента. Регулираните пазарни цени се намалија релативно во споредба со 13 други градови. Причината е во тоа што недвижноста губи вредност ако идните парични текови кон сопствениците се ограничени. Бројот на станови што се нудат на продажба исто така се зголемува, бидејќи сопствениците се обидуваат да профитираат од неисплатливите инвестиции.

Во исто време, зголемувањето на цените на нерегулираниот пазар ги надминува оние во другите градови, како што може да се очекува. Но, трендот не е толку јасен во овој сегмент, бидејќи инвеститорите се загрижени дека контролата над кириите може да се прошири и на поновите згради во иднина.

Следните две графикони се најразорни. Првиот ги покажува трендовите во рекламите за изнајмување станови на германската страница immowelt.de. На регулираниот пазар, понудата на станови е практично замрзната.

Како што можеше да се очекува, станарите кои имаа среќа да живеат во контролиран стан за изнајмување останаа во станот. И секогаш кога некој ќе се исели, кога ќе се пресели во друг град, на пример, сопственикот обично ја продава куќата наместо повторно да ја изнајмува.

Во исто време, рекламите на нерегулираниот пазар пораснаа малку побрзо отколку во другите градови. Станарите во овие станови немаат мотивација да се иселат – на крајот каде и ќе одат, бидејќи снабдувањето со нови станови останува ограничено со распоредот за изградба.

Податоците потврдуваат за што предупредувале економистите и што се гледа во другите градови кои воведоа контроли за закупнина како што се Сан Франциско или Кембриџ, Масачусетс. Ограничувањата се добри за група станари – оние кои, без разлика дали се сиромашни или богати, веќе живеат во удобно регулирани станови. Во исто време, тие им штетат на сите други групи, особено на младите и луѓето кои доаѓаат од други градови и кои се едноставно протерани од пазарот.

Ситуацијата во Берлин може да биде дополнително комплицирана, бидејќи германскиот Уставен суд се очекува во наредните месеци да одлучи дали контролата за закупнина воопшто е легална. Доколку судиите ја поништат законодавната мерка, многу станари во претходно регулираниот сектор би можеле да бидат погодени од огромни, па дури и ретроактивни кирии. Ова ќе создаде уште поголем хаос.

Најголемото прашање е дали ваквиот приказ на левиот популизам трајно ја наруши довербата во пазарот на недвижнини во Берлин. Доколку инвеститорите стравуваат дека локалните права на сопственост ќе бидат изложени на ризик секогаш кога ќе бидат распишани избори, тие можат целосно да престанат да градат станови во градот.